Wen trifft die Erhaltungspflicht von Heizthermen?

Über lange Zeit war unklar, ob und wann den Vermieter die Pflicht trifft, eine defekte Heiztherme in der Wohnung seines Mieters zu reparieren oder gar zu ersetzen. Diese Frage wird durch eine aktuelle Leitentscheidung erstmals beantwortet.

Erhaltungspflicht des Vermieters für mitvermietete Heizthermen

Über viele Jahre war es - vor allem bei Wohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen - strittig, wen die Pflicht trifft, Heizthermen zu erhalten. Dies nahm der Gesetzgeber im Jahr 2014 zum Anlass, das Mietrechtsgesetz in § 2 Abs 2a zu ergänzen, sodass die Erhaltungspflicht in Bezug auf Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind, dem Vermieter obliegen.

Aber wann ist eine Heiztherme mitvermietet?

Hieran knüpft die Frage an, wann genau eine Heiztherme oder sonstige Warmwasseraufbereitungsanlage "mitvermietet" ist. Diese praktisch äußerst bedeutsame Frage hat nunmehr der Oberste Gerichtshof beantwortet (5 Ob 201/16v): Es entspricht der erklärten Absicht des Gesetzgebers, die Erhaltungspflicht des Vermieters auf die von ihm entgeltlich bereit gestellten Wärmebereitungsgeräte zu beschränken. Entscheidend ist also, ob die betreffenden Wärmebereitungsgeräte im Zeitpunkt des erstmaligen Mietvertragsabschlusses mit einem Mieter bereits vorhanden war und deren Nutzung daher durch einen Teil des Mietzinses mit abgegolten wird.

Und was gilt, wenn der Mieter selbst die Heiztherme eingebaut hat?

Was aber, wenn der Mieter selbst ein bei Mietvertragsabschluss vorhandenes, altes Wärmebereitungsgeräte selbst gegen ein neues ersetzt? Eine solche Anlage ist laut Oberstem Gerichtshof - auch wenn der Mieter durch ihren Einbau eine Verbesserung geschafft hat, die für eine Kategorieanhebung relevant wäre - nicht "mitvermietet". Den Vermieter trifft daher keine Pflicht zur Erhaltung von Warmwasseraufbereitungsanlagen, die der Mieter selbst eingebaut hat.

Beratung im Einzelfall kann Geld sparen helfen

Leider stellt das Mietrecht - jedenfalls im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, also vor allem bei Mehrparteienhäusern, die vor dem zweiten Weltkrieg errichtet wurden - eine sehr komplexe und für Laien kaum durchblickbare Materie dar. Bemühungen des Gesetzgebers, ein einheitliches und transparentes Mietrecht zu schaffen, scheiterten aufgrund politischer Interessenlagen. Gerade im Mietrecht ist daher fundierte anwaltliche Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt ratsam.